Materiaalisivu täydentyy toukokuun 2026 aikana.
Tapauskirjasto kokoaa yhteen taloyhtiöiden kokemuksia kiinteistön korjaussuunnittelun ja ylläpidon muuttuvan ilmaston haasteista. Jutuista löydät esimerkkejä ilmastonmuutoksen vahvistamista kiinteistöriskeistä sekä niihin sopeutumista auttavista ratkaisuista. Kunkin jutun yhteydestä löydät linkit taloyhtiöille tarkoitettuihin työkaluihin ja lisätietoihin.
Taloyhtiön vesikattojen kunto toi esiin sääolosuhteiden ja -riskien paikallisuuden
1980-luvulla valmistuneiden kerrostalojen vesikatteet ovat käyttöikänsä lopussa. Lisäksi tietyllä nopeudella ja suunnalla tuuli ohjaa vettä katolta rakenteen sisään. Huomionarvoista onkin taloyhtiön sijainti: talot sijaitsevat pienen mäen päällä, jolloin korkeus maanpinnasta yhdistettynä korkeaan kerroslukuun sekä sijaintiin rannikon läheisyydessä jättää rakennukset alttiiksi tuulen ja sateen yhteisvaikutukselle.
Taloyhtiön ja remontin tiedot
Taloyhtiön tiedot
- Talotyyppi: Kerrostalo
- Rakennusvuosi: 1980-luku
- Rakennusten määrä: 2
- Asuntojen lukumäärä: 34
- Kerrosten lukumäärä: 9 + 7
- Kattotyyppi: Tasakatto
- Kattomateriaali: Huopa
Remontin tiedot
- Suunnitellut toimenpiteet:
Vesikaton peruskorjaus ja lisäeristys - Toteutusvuosi: 2026-2027
Lue lisää
Vesikatto uusitaan peruskorjauksella ja lisäeristyksellä
Taloyhtiön vesikaton korjaukselle ehdotettiin kolmea vaihtoehtoa. Edullisin vaihtoehto olisi ollut pelkkä vesikatteen uusiminen, mutta taloyhtiö päätyi kattavampaan peruskorjaukseen ja lisäeristykseen. Katon päällyskermeiksi pyritään valitsemaan mahdollisimman vaalea kermi, jotta katto ei sitoisi lämpöä kovilla helteillä. Kolmantena vaihtoehtona tutkittiin viherkattoja, mutta rakennesuunnittelija arvioi niiden märkäpainon liialliseksi rakenteelle. Viherkattoa harkittiin myös niiden viilentävän vaikutuksen vuoksi.
Tasakattoisessa talossa lumien kertyminen on haaste rakenteen kestävyydelle. Kaikille kattopinnoille ei ole aiemmin päässyt helposti, vaan lumien poistaminen on vaatinut esimerkiksi nostoauton. Kattokaivojen vedon tarkistaminen on ensiarvoista turvallisen lumien sulamisen takaamiseksi. Nyt korjaushankkeen suunnitelmassa huomioitiin katoille pääsy ja katon turvavarusteet.
Tilaajan osaaminen voi ratkaista sopeudutaanko ilmastonmuutokseen
Usein korjaushankesuunnitelmissa ei erikseen tuoda esiin ilmastonmuutokseen sopeutumista parantavia ratkaisuja, ellei taloyhtiössä ole havaittu akuuttia riskiä – kuten esimerkiksi asumisterveyttä ja kuumenevia asuntoja. Kuitenkin muuttuvan ilmaston ennakointi osana korjaussuunnittelua säästää taloyhtiön kustannuksia verrattuna siihen, että sääriskejä torjutaan jälkikäteen reaktiivisilla korjaustoimilla.
Osaava taloyhtiön hallitus voi vaatia suunnittelijalta sopeutumisratkaisujen kartoitusta ja esittelyä. Korjausvaihtoehdoista voidaan pyytää laajempaa selvitystä vaihtoehtojen käyttöiästä ja säänkestävyydestä.
Urakan kokonaishinnassa suunnittelu ei ole se kohta, jossa taloyhtiön talouden kannalta olisi järkevää säästää – päinvastoin. Taloyhtiöt eivät ole ammattitilaajia, jolloin asiantuntijaneuvonta jo aikaisessa vaiheessa voi tulla tarpeeseen. Korjaushankkeen osalta prosessit tarjouspyynnöistä toteutukseen ovat kapeita ikkunoita siihen nähden, että remontin ratkaisut tehdään kiinteistölle vuosikymmeniksi.
Paneutuminen korjaussuunnitteluun on myös osa taloyhtiön strategista hallinnointia. Asuntomarkkinoiden tilanteen huomioiden taloyhtiölle ja osakkaille on etua siitä, että taloyhtiöstä pidetään huolta.
Verkkokurssista apua korjaussuunnittelun osaamiseen
Taloyhtiön hallitus voi opiskella perusasioita kiinteistöjen ilmastoriskeistä ja niihin sopeutumisesta avoimesta ja maksuttomasta Ilmastoviisas taloyhtiö -verkkokurssilta. Kappaleessa ”Riskit rakennukselle” esitellään silmällä pidettäviä seikkoja eri rakenneosista sekä ratkaisuja niiden ylläpitoon. Kappale ”Sopeutuminen kiinteistön ylläpidossa” paneutuu tilaajan rooliin korjaussuunnittelussa.
Siirry Ilmastoviisas taloyhtiö -verkkokurssille (ilmastoinfo.hsy.fi)
Julkisivuremontissa katse asuntojen lämpökuormaan
Vantaalaisessa taloyhtiössä on luvassa laaja julkisivuremontti, jonka osana rakennusten ikkunat vaihdetaan ja parvekkeet lasitetaan. Samalla huomioidaan ikkunoiden kautta asuntoihin syntyvä lämpökuorma. Lämpösäteilyn hillitsemiseen on monia vaihtoehtoja.
Taloyhtiön ja remontin tiedot
Taloyhtiön tiedot
- Talotyyppi: Kerrostalo
- Rakennusvuosi: 1987
- Rakennusten määrä: 2
- Asuntojen lukumäärä: 60
- Kerrosten lukumäärä: 3 + 3
- Energialuokka: E2018
Remontin tiedot
- Suunnitellut toimenpiteet:
Julkisivu- ja parvekeremontin yhteydessä ikkunoiden aurinkosuojakalvot, ilmalämpöpumppujen asennusvalmius parvekkeille sekä parvekkeiden vedenohjauksen parannus. - Toteutusvuosi: 2026
Lue lisää
Ikkunoiden varjostuksella hellekuormaa vastaan
Kiinteistössä on huomattu haasteita eritoten sisälämpötilojen osalta asuntojen kuumetessa kesän hellejaksojen aikana. Julkisivuremontin yhteydessä etelä- ja länsisivuisiin ikkunoihin asennetaan aurinkosuojalasitukset. Ikkunoiden kautta tulevaa lämpösäteilyä voidaan hillitä esimerkiksi selektiivi- eli eristyslaseilla, aurinkosuojalasituksella tai -kalvoilla sekä perinteisemmin esimerkiksi markiiseilla ja kaihtimilla. Lämpösäteilyn ehkäisyä kannattaa harkita eritoten etelä- ja länsiseinustojen ikkunoille. Aurinkosuojalasitukset olivat suunnittelutoimiston ehdotus. Ne ovat kuitenkin hintavia, jolloin taloyhtiössä päädyttiin asentamaan ne ensisijaisesti pahimman lämpökuorman sivustalle.
Parvekkeiden osalta remontissa huomioidaan myös tilavaraus mahdollisille ilmalämpöpumppujen asennuksille, sekä parvekkeiden vedenohjauksen parannukset.
Miten julkisivumateriaalit kestävät muuttuvaa ilmastoa?
Taloyhtiön hankesuunnittelussa nousi esiin huoli siitä, miten julkisivumateriaalit kestävät ilmastoa. Julkisessa keskustelussa on puitu kohteita, joissa materiaalit eivät olekaan kestäneet luvattua elinkaarta, vaan julkisivuja on korjattu muutaman vuoden jälkeen remontista.
Julkisivuja kuormittavat eritoten lisääntyvät sateet ja pitkäaikainen korkea ilmankosteus. Seinillä eritoten kiinnitys-, sauma- ja liitoskohdat ovat alttiina vaurioille. Vanhassa rakennuksessa kosteudenhallinta, kuten tuuletusraot, voivat olla riittämättömiä.
Taloyhtiön korjaussuunnittelussa taloyhtiö voi vaatia eri materiaalivaihtoehtojen kestävyyden esittämistä esimerkiksi lisääntyviä sademääriä ja korkeaa ilmankosteutta vastaan. Täysin säänkestäviä julkisivumateriaaleja ei ole, joten myös julkisivujen ylläpidon ja uusimisen tihentymiseen on hyvä varautua.
Haluatko tietää lisää?
Pihakannen rakenteen tulee kestää vettä ja lunta
Ahtailla pihoilla ja pihakansilla satavan ja sulavan veden ohjaaminen on haaste. Taloyhtiöt voivat pyrkiä vähentämään virtaavan veden massaa esimerkiksi vettä imeyttävillä ratkaisuilla. Korjausremontoinnin yhteydessä on hyvä aika huomioida myös tarpeet piha-alueiden huollossa. Helsinkiläisellä taloyhtiöllä oli ajankohtaista tarkastella pihakannen kantavuutta ja siihen syntyvän kuormituksen vähentämistä.
Taloyhtiön ja remontin tiedot
Taloyhtiön tiedot
- Talotyyppi: Kerrostalo
- Rakennusvuosi: 1951
- Asuntojen lukumäärä: 61
- Kerrosten lukumäärä: 8
Remontin tiedot
- Suunnitellut toimenpiteet:
Pihakannen uusiminen - Toteutusvuosi: 2027-2028
Lue lisää
Käytettävissä oleva tila vesien ja lumien ohjaamisen haasteena
Korjausrakentamisen haasteena on usein ratkaisujen sovittaminen olemassa oleviin tilavarauksiin. Hulevesien, eli satavien ja sulavien pinnalla kulkevien vesien, haittoja kiinteistölle vähennetään vettä imeyttämällä tai viivyttämällä. Pienellä pihalla näille ratkaisuille ei välttämättä ole tilaa. Suuret lumimassat tuovat ongelmia, mikäli niiden kasaamiselle ei ole riittävästi tilaa.
Pihakansien alla on yleensä käyttötilaa, jolloin toimiva vedeneristys on pihakannen tärkein ominaisuus. Helsinkiläisessä taloyhtiössä pihakantta korjataan laajalti: kaivoja uusitaan, lisätään ja siirretään, pihan kaatoja korjataan sekä tukimuureja kunnostetaan. Kallistusten ja kaivojen uusiminen auttaa lisääntyviin sademääriin sopeutumista. Pienellä pihalla hulevesien ohjaamisesta on hyvä keskustella yhdessä naapurikiinteistöjen omistajien kanssa.
Sateiden lisäksi pihakannen suunnittelussa tulee huomioida lumimassat. Helsinkiläisyhtiön tapauksessa pihakannen rakenne on heikko, jolloin kasatut lumet rasittavat pihakannen rakenteen kestävyyttä. Äkilliseen lumikuormitukseen täytyy varautua sekä rakenteen että huollon osalta: merkitsemällä selkeät paikan lumien kasaukselle ja jakamalla kumikuormaa tasaisemmin kohdistuvaksi.
Rakennesuunnittelija laati taloyhtiölle ehdotuksen pihakannen rakenteen uusimisesta. Mahdollisia keinoja ovat esimerkiksi lisäpalkit, materiaalivahvistukset sekä käyttörajoitukset.
Viherrakenteen lisäyksellä myös viihtyisyyttä
Pihakannen osalta lumen lisäksi istutusten vaatima tila ja paino ovat haaste kantavuuden ja tilankäytön kannalta. Sade- ja sulamisvesiä voidaan imeyttää ja ohjata pihakansilla viherrakenteiden, kuten viherkattojen, avulla. Viherkatot viivyttävät vesiä tehokkaasti, jonka lisäksi ne viilentävät pihan mikroilmastoa. Viherkatto vaatii kuitenkin asennuspinta-alalta kantavuutta, laadukasta vedeneristystä ja juurisuojausta. Viherkaton ohella vihreää pinta-alaa voidaan lisätä esimerkiksi köynnöskatoksilla tai istutuksilla.
Viherrakenteet ovat oiva lisä korjaussuunnittelun yhteydessä toteutettavaksi, joskin ne vaativat suunnittelijalta huolellista perehtymistä viherrakenteiden laadulliseen eroihin ja niiden käyttäytymiseen eri sääoloissa. Ilmastoratkaisujen ohella kannattaa muistaa, että ahtailla kivipäällysteisillä pihoilla vihreän lisääminen on myös asumisen laatua ja viihtyvyyttä parantava teko.
Haluatko tietää lisää?
Ilmastoriskiohje täydentää taloyhtiön kuntoarviota ja kokonaisvaltaista suunnittelua
Taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS perustuu kuntoarvioon ja muodostaa kokonaiskuvan kiinteistön tulevasta korjaustarpeesta. Ilmastonmuutoksen riskit voidaan huomioida osana PTS:ää ottamalla ne tarkasteluun kuntoarvion kautta. Parhaimmassa tilanteessa kuntoarvio tunnistaa sääriskien kertyvät rasitteet kiinteistön rakenteisiin ja asumiseen, jolloin tulevat peruskorjaukset ovat ennakoivia ja kustannustehokkaita.
Lue lisää
Alkukartoitus ja asukaskysely riskit huomioiviksi
Taloyhtiön ilmastoriskiohje tukee kuntoarvion toteutusta tai kuntoarvion jälkikäteistä täydennystä. Ilmastoriskiohjetta testattiin tekijöiden osalta sekä kuntoarviokierroksella että taloyhtiöiden olemassa oleviin kuntoarvioraportteihin verrattuna. Ohje noudattaa RT 103003 kuntoarvioinnin korttia.
Kuntoarviointia edeltävästi kuntoarvioijat toteuttavat yleensä kyselyn taloyhtiön asukkaille sekä alkukartoituksen hallituksen kanssa. Näissä kohdissa on hyvä tunnistaa ja tuoda ilmi mahdollisia muuttuneen ilmaston tai lisääntyneen sääriskin vaikutuksia asumiselle. Ilmastoriskiohje huomioi kyselyissä esimerkiksi kokemukset asuntojen kuumenemisesta, hulevesien kertymisestä tai talviaikaisesta kulkuväylien liukkaudesta.
Taloyhtiöiden kanssa keskustellessa huomattiin, kuinka tärkeässä roolissa kuntoarvioinnin alkukysely asukkaille on. Kuntoarvioijan on kierroksella haastava silmämääräisesti todentaa ongelmakohtia, mikäli niitä ei ole ennakkoon tiedossa – esimerkiksi sadevesien ohjauksen haasteita on hankala todentaa katsomalla sillä hetkellä kuivia kallistuspintoja.
Miten taloyhtiö käsittelee kuntoarvioraporttia?
On huomionarvoista, että kuntoarvio tukee lakisääteisen kunnossapitotarveselvityksen eli KPTS:n kirjauksia. Kuntoarvioraportti kuvaa kuitenkin vain kiinteistön sen hetkistä tilannetta. Tällöin tärkeämpään huomioon nousee se, miten kuntoarvioraporttia luetaan. Mitä havainnot kertovat nykyisestä kiinteistöön kohdistuvasta säärasitteesta? Ovatko kiinteistön rakenteet ja materiaalit kestäviä 10, 15 vuoden päähän tulevaisuuteen?
Kuntoarviota tulee peilata peruskorjausten suunnitteluun niin, että remontin aikaansaannokset on sovitettu nykyisyyden sijaan tuleviin, äärimmäisempiin olosuhteisiin. Laajojen peruskorjausten yhteydessä on hyvä teettää kohteelle olennaisten riskien arviointi. Taloyhtiön hallituksen osalta olennaista on kirjata ilmastosopeutumisen selvittämisen vaatimuksia osaksi kuntoarvioinnin tai korjaussuunnittelun tilaamista.
Ota materiaalit käyttöösi
Hallituksen oman osaamisen kehittämiseen sopivat eritoten Ilmastoviisas taloyhtiö-verkkokurssin kappaleet
